Úhrada služeb před zahájením nájmu
Pokud si nepronajímáte již plně zařízené prostory, tak před vaším oficiálním nastěhováním probíhají zpravidla stavební a jiné úpravy prostor, aby se vám přizpůsobily na míru. Toto období zpravidla trvá několik měsíců a nazývá se období předčasného užívání. Během něj máte možnost do prostor vstupovat, provádět potřebné úpravy, ale fakticky ještě prostory neužíváte pro vaše hlavní činnosti.
Je standardem, že v tomto období nehradíte žádné nájemné, a to ani ve snížené výši. Často se nicméně pronajímatelé snaží o to, abyste hradili plné poplatky za služby, tj. za správu a údržbu technologií, úklid, recepci, ostrahu apod. Určitě je férové, abyste v tomto období hradili energie, které při úpravě prostor spotřebujete, a to ať už paušální částkou nebo dle skutečné spotřeby. Nehrazení dalších poplatků za služby, mimo ty, které bezprostředně souvisejí s předčasným přístupem, např. úklid, se pokuste určitě vyjednat. Obvykle na to pronajímatelé slyší a opět tímto drobným krokem můžete ušetřit minimálně desítky tisíc korun.
Bývá také standardem, že pronajímatel poskytuje novému nájemci tzv. fit-out příspěvek, kterým mu kompenzuje původně „holý“ stav, ve kterém typicky nové prostory pronajímá. Fit-out příspěvek může často velmi významně pokrýt náklady související s instalacemi v interiéru, nevýhodou ale bývá, že pronajímatel často úzce omezuje okruh dodavatelů, kteří se na úpravách mohou podílet, což může ovlivnit výslednou cenu.
Rozpočítání nákladů na služby
Ďábel se skrývá v detailu, a tak nezapomeňte kontrolovat ani vzorce, podle kterých se rozpočítává váš podíl na nákladech za služby celé budovy nebo areálu. Typicky by váš podíl měl odpovídat poměru podlahové plochy vašich prostor k celkové podlahové ploše celé budovy. Pronajímatelé nicméně často zkoušejí tento poměr vztáhnout pouze k podílu vzhledem k obsazené, tedy pronajaté podlahové ploše budovy. Výsledek je takový, že pokud je obsazena pouze polovina budovy, tak se váš podíl na hrazení služeb zdvojnásobí.
Na toto si určitě dávejte pozor a nepřistupujte na to. Obsazenost budovy je výhradní odpovědností pronajímatele. Vy jako nájemce na toto nemáte žádný vliv a pronajímatel by na vás neměl tyto náklady přenášet.
Umožnění podnájmu pro spolupracující osoby
Nájemní smlouvy zpravidla velmi přísně upravují režimy možného dalšího podnájmu prostor třetím osobám. Pronajímatelé chtějí prakticky vždy mít pod kontrolou, kdo prostory užívá jako podnájemce a chtějí mít možnost o tomto jednostranně rozhodovat. Typicky z důvodu zákazu konkurence vzhledem k ostatním nájemcům nebo ohrožení reputace pronajímatele apod. Pokud se jedná o běžný podnájem třetí osobě, např. pokud nemáte pro část prostor využití, je tento postup zcela pochopitelný a odůvodnitelný.
Často se nicméně zapomíná na skutečnost, že pokud vaše společnost spolupracuje s externími spolupracovníky, typicky OSVČ, a pokud prostory také užívají, jedná se také o podnájem. Ten by potom měl být správně pronajímatelem schvalován, a to pro každého spolupracovníka. S ohledem na to, že se externisté často mění a nebudete chtít vždy před navázáním každé spolupráce žádat pronajímatele o souhlas, doporučuji na tuto situaci myslet rovnou v nájemní smlouvě. Typicky si vyjednat paušální souhlas pronajímatele pro vaše externisty, ať máte pro tyto spolupráce volné ruce a nemusíte pronajímatele při navázání každé nové spolupráce žádat o svolení.
Nezapomeňte na sídlo
Možnost umístit si v prostorech sídlo vlastní společnosti bývá standardem. Pokud si pronajímatel v tomto ohledu ponechává možnost volby, určitě trvejte na tom, že k udělení souhlasu je pronajímatel povinen. Nezapomínejte také na to, že sídlo je možno v budově umístit, až když má přidělené číslo popisné.
Zároveň je dobré si také vyjednat, že při skončení nájmu budete mít určité překlenovací období, typicky 1 měsíc, ve kterém budete povinni své sídlo přesunout jinam. To platí i pro vaše případné spolupracovníky nebo spřízněné osoby, kteří si sídlo do budovy také umístili. Za odhlášení jejich sídel v uvedené lhůtě odpovídáte také vy, takže toto nezapomínejte upravovat i v samotných smlouvách se spolupracovníky, protože sankce za neodhlášení jakéhokoliv sídla po ukončení nájmu jsou poměrně vysoké a účtují se za každý den prodlení.
Vrácení předmětu nájmu
Každý nájem jednou skončí a prostory tedy bude nutné vyklidit. Vrácení prostor do původního stavu, ve kterém jste je přebírali, je běžné. Pronajímatelé nicméně někdy požadují ponechat prostory v aktuálním stavu, tedy včetně stavebních úprav, ale téměř nikdy za tyto úpravy nechtějí hradit žádnou kompenzaci.
Klíčové v tomto bodě je, abyste volbu řešení měli pod kontrolou vy.
V praxi pak můžou nastat tyto možnosti:
- Úplné vyklizení a uvedení do původního stavu – tuto možnost si bude chtít pronajímatel vždy zachovat a pravděpodobně nevyjednáte její odstranění;
- Ponechání vašich úprav a vybavení s kompenzací – tato varianta je pro vás nejvýhodnější, ale musí být vždy po vzájemné dohodě. Zpravidla ji zvládnete prosadit, pokud nový nájemce je ochoten si vaše úpravy ponechat;
- Ponechání vašich úprav a vybavení bez kompenzace – zde by vždy měl být podmínkou váš souhlas.
Věříme, že všechny tipy budete mít při vyjednávání na paměti, a pokud budete chtít pomoci i s dalšími záležitostmi v právu nemovitostí, určitě napistenam@elegal.cz.
14. 1. 2026
Sdílet
Tweet
LinkedIn
