Správné nastavení fit-out příspěvku a rent free
Při komerčních nájmech zejména kancelářských prostor je standardním prostředkem vyjednávání o ceně i hodnota tzv. fit-out příspěvku neboli „proplacených nákladů rekonstrukce“ a rent free neboli „slevy na nájemném“.
Nájemní prázdniny asi není třeba nějak zásadně popisovat, jednoduše se jedná o období, kdy užíváte dané prostory, nicméně neplatíte žádné nájemné. Pojem fit-out příspěvek už tak jasný být nemusí.
Fit-out příspěvek typicky pokrývá část specifických nákladů, které nájemce musí vynaložit na přizpůsobení předmětu nájmu. Jedná se např. o stavby příček, přípravu elektroinstalace, osvětlení apod. Jelikož fit-out příspěvky dosahují částek nižších milionů korun, je dobré pamatovat na situaci, kdy příspěvek zcela nevyčerpáte, ať už pro nižší náklady stavby nebo z důvodu nemožnosti zahrnout určité druhy nákladů do fit-out příspěvku. Pro pronajímatele je samozřejmě tato situace výhodná, jelikož nebude muset vynaložit tolik ze své peněženky. Z tohoto důvodu doporučujeme, abyste si do smluv začlenili doložku ohledně převodu nevyčerpaného fit-out příspěvku do nájemních prázdnin. Tato drobnost vám může velmi snadno ušetřit statisíce korun, nicméně se o ní příliš nemluví.
Výše nájemních prázdnin je samozřejmě také důležitá, zpravidla se pohybuje okolo 1 měsíce na každý 1 rok trvání nájmu. Nezapomínejte ale také na to, kdy budou nájemní prázdniny čerpány. Obvyklé je, že se prázdniny rozprostřou rovnoměrně do celého období nájmu. Pokud ale vaše cash flow potřebuje prázdniny v jiný čas, nebývá problém toto ve smlouvě vyjednat.
Opce na další prodloužení nájmu
I když na startu vyjednávání nájemní smlouvy řešíte především otázky typu výše nájemného, doba trvání nájmu, dispozice, standardy, parkovací stání apod., doporučujeme také myslet i na to, co bude po skončení nájmu. Velmi často se totiž stává, že pokud je nájemce s nájmem spokojen, chce dobu jeho trvání přirozeně prodloužit. Pokud ovšem na toto nemyslí hned na začátku, může narazit nebo se mu to také může pěkně prodražit. Řešení je přitom velmi jednoduché. Jedná se o sjednání tzv. opce na budoucí nájem. Ta funguje jednoduše: pokud ji využijete, je s vámi pronajímatel povinen uzavřít nájemní smlouvu třeba i na několik dalších let. Ideální je, pokud budete mít zakotvenou i kontinuitu ceny nájemného z předchozího období (nájemné se nezmění). Bez toho sice máte jistotu, že nájem po uplatnění opce bude pokračovat, ale výše nájemného už je opět na domluvě stran.
Na prodlužení nájmu nahlížejte z pozice nového nájemce
V souvislosti s následným prodloužením stávajícího nájmu myslete také na to, že pokud by místo vás pronajímatel hledal nového nájemce, tak mu velmi pravděpodobně poskytne nájemní prázdniny a fit-out příspěvek, stejně jako vám na začátku. To jsou výdaje, se kterými rozpočty pronajímatelů počítají. Není tedy důvod, abyste si o tyto příspěvky neřekli znovu, stejně jako by si o ně řekl potenciální nový nájemce. To, že v nájmu pokračujete, už samo o sobě šetří pronajímateli náklady na hledání nového nájemce, na stěhování, úpravy prostor, právníky pro vyjednávání smlouvy apod. Proto se nebojte si říct o tyto pobídky i při prodlužování současného nájmu. Pronajímatel je pravděpodobně bude akceptovat, a v konečném důsledku to bude stále nejméně nákladná varianta pro obě strany. Pokud by se vyjednání pobídek přece jenom nepovedlo, můžete to alespoň „vyměnit“ za jiné pro vás pozitivní ujednání, například za zachování stejné ceny nájmu i po jeho pokračování.
Výběr odborníků pro údržbu a opravy
Ďábel se skrývá v detailu a ujednání, ve kterých není vyčíslena konkrétní cena nebo výše pokuty, většinou nebývají pod drobnohledem. Mezi taková řadíme i obvyklé ujednání v nájemních smlouvách, které stanovuje, že jakékoliv úpravy a údržbu prostor může provádět pouze zhotovitel, který je schválený pronajímatelem nebo je jím dokonce nominován. Na první pohled toto ujednání působí neškodně, ale v konečném důsledku vás může stát nemalé náklady. Proč? Zhotovitelé nominovaní pronajímatelem zpravidla nejsou ti nejlevnější na trhu a svého dominantního postavení si jsou dobře vědomi. Vy podle nájemní smlouvy můžete pro konkrétní opravu využít právě jen jejich služeb a oni tedy nemají důvod nastavovat cenu nějak konkurenceschopně. Vzhledem k tomu, že během téměř každého nájmu nastane okamžik, kdy je potřeba provést nějakou údržbu nebo opravu, tento vícenáklad se v peněžence vaší společnosti velmi pravděpodobně objeví. Ledaže jste četli tento článek…
Řešení jsou přitom poměrně jednoduchá. Buď si vymíníte, že budete moci opravu a údržbu provádět vašimi kvalifikovanými dodavateli, nebo si alespoň zajistíte možnost tlačit na konkurenceschopnost cen dodavatelů pronajímatele. Jak? Například dohodou, že pokud cena nabídnutá dodavatelem pronajímatele bude o více než 10 % vyšší než cena jiných odborníků, kterou budete schopni doložit, budete moci zakázku realizovat po své vlastní ose.
Jediné místo, přes které zpravidla nejede vlak, jsou zásahy do těch částí prostor, které jsou pod zárukou. Zde je vyjednávání většinou zbytečné, protože zkušený pronajímatel se logicky nevzdá záruky za cenu nižších nákladů na opravu realizovanou vaším odborníkem.
Výše sankce při předčasném ukončení smlouvy
Smlouvy s velkými pronajímateli jsou charakteristické tím, že řeší opravdu do detailu téměř každou situaci, která může nastat. To smlouvy nafukuje a způsobuje, že se často bohužel jedná o dokumenty v délce desítek stran. A tady dávejte dobrý pozor! Ze systematického hlediska totiž bývají strategická ujednání ohledně ukončení nájmu a sankcí za porušení smlouvy uvedena až na úplném konci smlouvy. Tedy tam, kde již možná nebudete mít síly na čtení. Přitom se jedná v obou případech o zcela zásadní ujednání.
Buďte zejména na pozoru před sankcemi pro případ předčasného ukončení nájmu z vaší strany. Je přirozené, že za takové situace bude chtít být pronajímatel kompenzován, jelikož počítal s příjmem po celou dobu trvání nájmu, a nalezení nového nájemce také bude vyžadovat nějaké náklady na jeho straně. Několikrát jsme se nicméně v praxi setkali s tím, že pronajímatel požadoval smluvní pokutu dokonce až za každý zbývající měsíc doby nájmu. Pokud vám pronajímatel něco takového navrhne, doporučujeme, abyste na to rozhodně nepřistoupili. Obvyklá výše sankce by se měla pohybovat mezi 2–4 měsíci za každý rok předčasného ukončení. Pronajímatelé na tento požadavek slyší. Je nutné ho pouze vznést. V opačném případě se předčasné ukončení nájmu může hlavně u menších společností zvrhnout třeba až do jejich předčasné likvidace.
Budeme při vyjednávání nájemních smluv držet palce a další tipy si představíme ve druhém dílu. Pokud máte dotazy k právu nemovitostí nebo potřebujete sepsat kvalitní nájemní smlouvu, napistenam@elegal.cz. Rádi vám pomůžeme.
29. 10. 2025
Sdílet
Tweet
LinkedIn
