Jak správně reklamovat vady nemovitosti: praktický návod, jak si nezavřít dveře

Nechali jste si prověřit nemovitost před koupí odborníkem? 

Po bitvě je každý generál, ale před koupí jakékoliv „secondhandové“ (používané) nemovitosti vždy doporučujeme prohlídku kvalifikovaným odborníkem, který je schopný věrohodně zhodnotit technický stav nemovitosti. Dobrou zkušenost v tomto ohledu máme s inspektory nemovitostí, kteří mají svoji profesní asociaci, v jejíž databázi si můžete konkrétního inspektora nemovitosti přehledně vyhledat.

Ideálně se ještě před koupí můžete rozhodnout, jestli nemovitost se zjištěnými problémy/vadami koupíte, případně za jakých podmínek, například zda s ohledem na zjištěné vady budete požadovat slevu z kupní ceny. 

Z pohledu následné reklamace vad nemovitosti je kontrola inspektorem zásadní v tom, že vady, které inspektor zjistí, nemůžete následně u prodávajícího úspěšně reklamovat, protože jste o jejich existenci věděli a nemovitost jste koupili i s těmito vadami. Na to si dejte pozor a vždy si ověřte, jestli plánovaná reklamovaná vada v nějakém reportu inspektora nefiguruje. 

Prověřili jste komunikaci, inzerát, a hlavně kupní smlouvu? 

Pokud úspěšně projdete prvním bodem, projděte si pečlivě komunikaci s prodávajícím nebo makléřem před uzavřením kupní smlouvy, podívejte se do inzerátu, a hlavně do kupní smlouvy. Co tam hledat? Jakoukoliv zmínku o vadách nemovitosti nebo o tom, že prodávající na nějakou vadu výslovně upozorňoval. Obdobně jako u vad, které v prvním bodě zjistil inspektor nemovitostí, i tady platí, že pokud vás prodávající na vadu nemovitosti upozornil, nemáte právo ji později úspěšně reklamovat, protože jste o její existenci věděli nebo museli vědět, kdybyste si smlouvu řádně přečetli.

Někdy dokonce v kupních smlouvách nacházíme i doložky, kdy se kupující vzdává určitých nebo všech svých práv z vadného plnění (práva reklamace). To může reklamaci vad nemovitosti ztížit nebo ji úplně vyloučit. Dejte si pozor i na to, že vás prodávající může na vady nemovitosti upozornit v samostatné komunikaci nebo rovnou v inzerátu. V případném soudním sporu mu pak stačí prokázat, že vás o konkrétní vadě nemovitosti informoval, a soud vaší reklamaci s největší pravděpodobností nevyhoví. 

Nejedná se o zjevné vady?

Při koupi nemovitosti se od všech kupujících vyžaduje určitá míra pozornosti, která se promítá i do otázky pozdější reklamace. Zjednodušeně řečeno, pokud má nemovitost k okamžiku uzavření kupní smlouvy vady, které jste mohli při běžné prohlídce zjistit (například praskliny ve zdech, plíseň kolem oken, navlhlé zdivo a podobně), tyto zjevné vady nemůžete s úspěchem reklamovat. Tuto otázku nepodceňujte, protože skutečnost, že jste si z vlastní vůle nemovitost dostatečně nezkontrolovali, vám při reklamaci vad nemovitosti nijak nepomůže. 

Jedinou výjimkou, která vám dá možnost reklamovat i zjevné vady nemovitosti, je situace, kdy vás prodávající ujistí (ideálně písemně, abyste to pak mohli prokázat), že nemovitost je bez zjevných vad, nebo pokud vadu takzvaně lstivě zastřel. V praxi však tyto případy nebývají příliš časté.

Za které vady prodávající odpovídá? 

Pokud po přečtení předchozích bodů je vaše reklamace stále „naživu“, chválíme – dobrá práce! Teď teprve totiž začíná ta pravá reklamační "zábava.“

Prodávající odpovídá pouze za ty vady, které nemovitost měla v okamžiku jejího předání, případně za vady, které na nemovitosti existovaly už v okamžiku předání. Zároveň je u „secondhandových“ nemovitostí nutné přihlížet k běžnému opotřebení a ke stáří nemovitosti. Je logické, že u 100 let staré nemovitosti budou použity úplně jiné technologie a postupy než u nemovitosti staré 10 let. V této fázi si většinou už neporadíte svépomocí a pokud váš advokát není shodou okolností i stavební inženýr, nepomůže vám v technických otázkách ani on. V konečném důsledku bude v případném soudním sporu tato otázka předmětem znaleckého zkoumání. V úvodní fázi reklamace vad nemovitosti vám však obvykle postačí kvalifikované vyjádření například stavební firmy, kterou si pozvete na posouzení a případné odstranění vad, nebo již zmiňovaného inspektora nemovitostí, jehož služby lze využít i u reklamací vad nemovitosti. 

Zpravidla se vychází z charakteru vady a také z doby, která uplynula od převzetí nemovitosti. Zeď zpravidla nenavlhne za dva měsíce, pokud zrovna nedošlo k havárii vodovodu v ulici. Samozřejmě čím je doba od převzetí nemovitosti delší, tím bývá argumentace prodávajícího, že vada vznikla až po předání nemovitosti, silnější.

Vytkli jste vadu včas? (Lhůty pro reklamaci vad nemovitosti) 

Naprosto stěžejním bodem při reklamaci vad nemovitosti je časové hledisko. Pokud se chcete s úspěchem domoci odstranění vady nemovitosti nebo slevy z kupní ceny, musíte vadu reklamovat bez zbytečného odkladu poté, co jste se o ní dozvěděli. Co tato lhůta znamená v praxi? Obvykle se bavíme o jednotkách dnů, maximálně o zhruba dvou týdnech. Paušální hranice neexistuje, ale reklamaci po několika měsících od prokazatelného zjištění vady nemovitosti zpravidla neustojíte. 

Dalším objektivním omezením je lhůta pěti let od nabytí nemovitosti, tedy od okamžiku zápisu vašeho vlastnického práva do katastru nemovitostí. Po uplynutí této lhůty už nemůžete reklamovat žádné vady nemovitosti (ani skryté vady), protože práva z vadného plnění zanikají. 

Reklamaci vady nemovitosti vždy doporučujeme provést písemně. V reklamaci by měl být přesný popis vady nemovitosti nebo popis jejího projevu. Pokud k tomu přidáte například i fotografie vady, ničemu tím neuškodíte – naopak tím posílíte důkazní hodnotu vaší reklamace. Ideální je, když v reklamaci rovnou uvedete, jak chcete reklamaci vady nemovitosti vyřešit. Variant je několik a požadovat můžete: 

• slevu z kupní ceny,
• opravu od prodávajícího,
• anebo v krajním případě u závažných a podstatných vad odstoupení od kupní smlouvy.

Pokud tuto volbu v reklamaci neuděláte a neučiníte ji ani v několika málo dnech po uplatnění reklamace, reklamace vady nemovitosti je sice stále platná, nicméně prodávající ji může vyřešit opravou, i když byste si třeba raději představovali slevu.

Z praxe doporučujeme primárně požadovat slevu z kupní ceny nemovitosti, protože získané prostředky můžete využít k efektivní opravě vady nemovitosti a nemusíte spoléhat na to, že prodávající vadu odstraní pouze nějakým přechodným řešením, které problém pouze odsune v čase. 

Jak slevu z kupní ceny vyčíslit?

V ideálním případě by se výše slevy z kupní ceny nemovitosti měla určit znaleckým posudkem jako rozdíl mezi hodnotou nemovitosti bez vady a hodnotou nemovitosti s předmětnou vadou. Znalci se do těchto znaleckých posudků příliš nehrnou, proto kupujícím doporučujeme získat několik nabídek na odstranění konkrétních vad nemovitosti, tyto částky zprůměrovat a jako výši slevy požadovat právě tento průměr. Není to sice nejpřesnější postup, ale je velmi praktický a v praxi běžně použitelný. 

Opravit vadu svépomocí, nebo neopravit? To je, oč tu běží. 

Často se nás kupující ptají, jestli mohou reklamovanou vadu odstranit svépomocí nebo s využitím svých dodavatelů během reklamačního procesu nebo během soudního řízení. Odpověď zní ano, ale pozor – vždy musíte mít dostatek důkazů k prokázání vady nemovitosti. Zákon neříká, že musíte s vlhkými zdmi, které jste reklamovali, žít další rok, ale říká, že musíte prokázat, že vada, kterou reklamujete, existovala už v době převzetí nemovitosti. Tím, že vadu nemovitosti bez dalšího odstraníte, můžete „zamést stopy“ a v případě znaleckého zkoumání pak znalec nebude mít co zkoumat, protože vada byla odstraněna. V důsledku toho můžete celý spor o reklamaci vady nemovitosti prohrát.

Z tohoto důvodu, pokud vadu nemovitosti opravdu potřebujete co nejdříve odstranit, ideálně si nechte zpracovat znalecký posudek před provedením opravy, nebo minimálně se znalcem komunikujte, jaké podklady bude pro budoucí znalecký posudek potřebovat – zda mu stačí fotografie a videa, nebo bude chtít provést i sondy či jiná měření. 
 
Pokud se s vámi prodávající o reklamaci vady nemovitosti vůbec nechce bavit a vaši strukturovaně napsanou reklamaci vady nemovitosti s požadavkem na slevu z kupní ceny nebo opravu odmítá, ozvěte se. Většinou naše zapojení velmi rychle „prolomí ledy“ a prodávající začne o reklamaci vady nemovitosti jednat. Ve složitých případech pak reklamaci vad nemovitosti důkladně zanalyzujeme a doporučíme vám, zda věc dál řešit soudní nebo mimosoudní cestou.