Na co si dát pozor u rezervační smlouvy na nemovitost

1. Pohlídejte si soulad údajů ve smlouvě s realitou

Že je potřeba zkontrolovat stav nemovitosti podle katastru nemovitostí je asi jasné. Na co všechno se ale zaměřit? Požadujte tzv. elvéčko (výpis z listu vlastnictví) nebo si ho na kterémkoli Czechpointu zajistěte sami. Podívejte se, jestli sedí údaje o vlastnících a o nemovitosti a hlavně si zkontrolujte případné exekuce, zástavní práva nebo věcná břemena, která by se k nemovitosti mohla vztahovat. Myslete také na všechny související nemovitosti, které mají být předmětem prodeje, například příjezdové cesty, garáže, zahrádky a podobně. V případě pozemků mrkněte také do katastrální mapy, jestli hranice pozemku odpovídají realitě a předchozí majitel si neposunul plot k sousedovi.

2. Chtějte třístrannou rezervační smlouvu

Rezervační smlouva by měla být třístranná mezi prodávajícím, realitní kanceláří a kupujícím. Proč? Smlouva pouze mezi realitní kanceláří a kupujícím k ničemu nezavazuje prodávající stranu. Nemusíte se spolu nutně potkat, ale minimálně v hlavičce smlouvy musí být uvedeno, že realitní kancelář při uzavírání smlouvy zastupuje také vlastníka.

3. Pozor na exkluzivitu

Rezervační smlouva by měla být fér pro obě strany. Pokud tedy je v ní zakotvená povinnost pro kupujícího uzavřít kupní smlouvu, měla by obsahovat také závazek pro prodávajícího a realitní kancelář neuzavřít po dobu blokace rezervační smlouvu s někým jiným. Vyžadujte za takové situace smluvní pokutu. 

4. Základní podmínky kupní smlouvy řešte už ve smlouvě rezervační

Nespoléhejte na to, že slíbenou slevu dostanete až v kupní smlouvě, požadujte uvedení konečné ceny už v rezervační smlouvě. Pokud si na koupi budete brát hypotéku, dobře promyslete blokační termíny, vyřízení úvěru vám může trvat déle, než byste čekali. Nezapomeňte zmínit i povinnost vlastníka poskytnout vám součinnost při sjednávání hypotéky a umožnění zástavy. Jestli nemáte hypotéku předjednanou, zaneste do rezervační smlouvy, že můžete od koupi upustit bez smluvní pokuty, pokud hypotéku nedostanete. 

5. Jak je to s kaucí?

Rezervační poplatek je základem každé rezervační smlouvy a důkaz toho, že to zájemce myslí vážně. Proto dobře zvažte, zda o nemovitost opravdu máte zájem. Pokud si koupi rozmyslíte, může se reálně stát, že o kauci přijdete, protože si ji realitní kancelář nechá jako smluvní pokutu. Často rezervační poplatek odpovídá provizi realitní kanceláře – nezapomeňte si ale vyjasnit, jestli je součástí kupní ceny nebo ne. Zkontrolujte si také, jak je to s vrácením peněz, pokud celá transakce ztroskotá bez vašeho zavinění. Některé realitní kanceláře mají rezervační smlouvy formulované tak, že jim kauce v takovém případě zůstává. Ohlídejte si také lhůtu pro její vrácení, aby byla co nejkratší.

Bez kontroly od právníka nic nepodepisujte

Bez ohledu na to, kolik článků a rad ohledně rezervačních smluv máte načteno, vždycky doporučujeme svěřit kontrolu rezervační smlouvy právníkovi. Náklady na něj jsou v porovnání s cenou jakékoliv nemovitosti zanedbatelné a jeho zkušené oko může odhalit i drobné nuance, které můžou způsobit velké problémy. Nevýhodné podmínky v rezervační smlouvě už pak kupní smlouva nezachrání, i kdyby ji sestavoval Chuck Norris. 

P.S. Rádi za vás zajistíme kompletní převod nemovitosti.